无论您是买房还是卖房，您在交易过程中，一定会遇到TDS和SPQ这两份披露报告，也是专业的经纪人都会特意提醒买家或卖家要重视的文件，因为卖家可以据此规避风险，买家可以据此维护权益。

TDS的全称是Real Estate Transfer Disclosure statement，是法律要求卖家在卖房时对房屋状况的重要事实进行的如实披露。

那什么算是重要事实？重要事实经常涉及关于房子的墙壁、天花板、地板、屋顶、绝缘材料、地基、门窗、电气系统、管道系统等等以及与其他结构部件相关的信息。但还不仅仅是这些，任何会影响房产的价值或影响房产的正常使用，都可能是重要事实。

在填写TDS文件的时候，卖家一定要遵循真实性原则来如实填写。比如在填写这一部分（下图1）时，如果哪个部分损坏或影响使用，一定要如实打勾并在横线处进行解释（下图2）。再比如这一部分询问房子加建是否有permit（下图3），这一部分是询问房产是否有诉讼（下图4），这些内容都必须如实回答。

卖家若有意隐瞒，那将来如果被买家以欺诈告上法庭，会面临非常被动的局面。举个简单的例子，卖家没有披露屋顶有漏水的问题，买家搬进后发现屋顶漏水，同时发现漏水处曾经有过粉刷的痕迹，那买家就可能以此为证据证明卖家有隐瞒缺陷的意图，使卖家面临欺诈的指控。因此尽可能披露重要信息，对于卖家是一种保护。

但要注意TDS并不是一个详尽的披露清单，所以Seller property questionnaire，也就是刚才提到的SPQ是作为TDS的补充，包括了很多TDS未涵盖的主题，并允许卖家提供额外的解释。

比如下图7是关于房屋修缮和改造方面的问卷，下图8是关于房屋结构、系统和设备的问卷，下图9房产是否曾因洪水、地震、火灾等灾害进行过保险索赔，下图10房子是否存在霉菌以及与水相关的问题，下图11房子里是否养过宠物，是否有虫害，以及是否做过相关处理；下图12邻居是否可以从你的房产通行；下图13房产的园林绿化是否有虫害，是否有游泳池和SPA heater（温泉加热器），以及状况如何？下图14房产是否属于condo以及相关问题；下图15房产产权是否存在问题；下图16周边邻居以及相处的情况等等。卖家在填写时，如果某处选择了Yes，那一定要在下面的横线处进行相应的解释。

刚才提到如实披露，尽可能减少买家产生误会的可能性，对于卖家是一种保护。同时对于买家而言，也有重大意义。首先买家在交易初期就可以了解到关于房产状况的更多的详细信息，根据这些附加信息，买家可以进行价格的调整，或进行某种检查或要求进行维修等等；其次，买家还可以据此在未来提出索赔或诉讼，指控卖家有虚假陈述或故意隐瞒重大事实。这里要提醒买家注意，即使卖家填写了No，也不是对房子状况的保证或承诺，而仅仅是卖家对于房产各个方面的一个真诚的回忆。SPQ问卷表格所提的问题是Are you aware of 你是否注意到有如下问题？那如果卖家没有注意到，他是可以填写No的。因此SPQ不能代替买家对房屋进行房屋检查（Home inspection）。

总结就一句话，TDS和SPQ这两份披露文件对于买卖双方都是一种保护，它鼓励买卖双方在交易之处就进行公开、诚实的讨论，最大限度地避免未来可能产生的纠纷。您如果在买房或卖房过程中，有什么问题，欢迎和我联系讨论。