在加州当房东不容易，尤其是当您因为各种原因不得不卖掉投资房时，却发现和租客的租约还没有到期，这时需要处理的事情就更多了，压力也会更大。那面对这样的情况，我就经常被客户问到这么两个问题，可能是普遍存在的两大误区，如果处理不当，很有可能因此引来不必要的麻烦甚至是官司。

第一个问题是：“如果买家不需要看房，我直接就和买家签字过户，不告诉租客，这样是否可以？”

第二个问题是：“我和买家签字过户后，房主已经变了，那原来我和租客签订的合同是否就直接作废了？新房主是否可以直接赶走租客？”

这两个问题都是大大的No. 房主想要卖房，如果租房合同不到期，那是必须一定要通知租客的，而且是要提前120天或60天或30天以书面形式通知租客。那到底是需要提前多少天通知呢？要看您和租客是签订的何种形式的租房合同。如果您和租客的租约是固定期限的合同（fixed-term lease)，您需要提前120天给租客出书面通知；如果您和租客的租约是按月的合同（month-to-month lease)，您需要提前30天或60天给出书面通知。到底是提前30天还是60天，要看租客是否住满一年。如果租客租住不满一年，就是提前30天通知；如果满一年就是提前60天通知。

那如果房子过户，产权发生了变化，那原房主就需要在15天之内，给租客书面的文件通知，包括产权变更的日期、新房主的姓名、地址、联系方式，以及押金的处理情况等信息。新房主不可以因为刚买了房子就赶走租客，这是不合法的，当然如果租客拖欠租金或违反租赁条款或从事非法活动等等，那就可以开启驱逐程序。

那搞清了这两个误区后，您可能就会问那房子什么时候上市会比较好呢？要等着把租客请走之后再上市卖房呢？还是租客租住期间就上市？

这两个方案有各自的优势和劣势。在第一个方案中，把租客请走后，可以进行深度的清洁打扫，进行局部的维修或装修，再选用流行的staging，把房子打扮的漂漂亮亮后上市会吸引到更多潜在买家的关注；但劣势就在于，房屋空置会损失一定的房租；

那第二个方案，租客租住期间就开始上市卖房，可以省去装修或做staging的开销，同时不会因房屋空置损失房租，另一方面，因为有现成的租客，所以可能也会吸引到想买投资房的买家；但劣势就在于，看房的时间安排就要和租客协商，不是特别灵活。

了解了两个方案的优劣之后，您可以根据您的时间安排和预算情况，同时一定请房地产经纪人给您评估当前房地产市场的情况，综合考虑，选择适合您的方案。