房屋检查报告是大家在买房中都会重点去看的文件，但是很多人常常忽略了另一份重要的文件，那就是初始产权报告。本文Kathy就来和您聊聊初始产权报告为什么需要格外重视。

如果您是贷款买房，那贷款机构一定会要求进行title search，检查产权是否存在问题；如果您是全现金买房，可以跳过这一步，但是您就会承担很大的风险。仔细研究初始产权报告能在三个方面帮您规避风险，这三个方面分别是所有权、留置权和使用权。

您要买房，首先就要先验证所有权，以确定卖房的这个人是不是真正的房主，是不是具有出售该房产的合法权利，对吧？所以一定要对照看仔细，初始产权报告上的房主是不是和您签订买房合同的人。名字是不是正确，产权所有人是一个人还是夫妻或是一个公司，如果是夫妻所有，那合同中名字是不是都在；如果是公司所有，那么可以合法代表公司的人也要确定清楚。曾经有过这么一个案例，一人去买一套公寓，进入合同后一直很顺利直到快要交易结束时，产权检查后才发现这个卖家并不是真正的房主，无法正常交易；原因在于这个卖家在一年前买下这座公寓时，上一任卖家因车祸去世，律师按其儿子的要求把其财产，包括这座公寓都放进了信托中，并进入了遗嘱认证文件。产权检查认定该公寓的产权是属于其儿子。那现在要想卖这个公寓，就需要现在这个卖家去找上一任卖家的儿子，把财产所有权捋顺才可以进行交易。

留置权，这个名词挺抽象，简单的解释，就是相当于用房子做抵押。比如不交房产税，那政府就会在这个房子上标记tax lien，用房子做抵押；再比如您对卫生间进行改造，给了总承包商一笔钱包工包料，但是总承包商没有把钱付给提供浴缸的供应商就玩消失了，这时供应商有可能会在您的房子上设置留置权，mechanic’s lien，以您的房子做抵押，将来卖房后要支付这笔钱。如果买家在阅读初始产权报告时，发现待售房屋记录有留置权，一定要让产权公司调查卖家是否已经支付；一般来说，只要有以房子做抵押的债务存在，一定要先让卖家还清后再来交易，否则买家的贷款机构很可能会因今后有无法收回贷款的风险而拒绝放款。

使用权，这里是指要在产权报告中查看是否有某些限制该房产使用的规定。一般在有HOA的小区，这样的限制会比较多。比如您的房屋的高度、宽度的限定，比如对房屋改建期间所使用的外观颜色、设计类型或建筑材料等的规定；比如禁止您家后院设置比较高的围栏等。没有HOA的独栋屋，也有可能会有一些限制。曾经有个案例，就是有人买了他邻居的房子后，加上了一条限制，不许加建第二层。之后就又卖掉了，就是为了不让别人的房子挡住自家的阳光。

以上三个权，所有权、留置权和使用权，您可以在专业的房产经纪人帮助下通过初始产权报告，了解清楚。如果说前两个还可以在交易过程中，尽早发现尽早解决掉的话，那么有限的使用权，您一定要在下offer前就考虑清楚了，否则close的前一秒还是称心如意，close后一秒就会被紧箍咒勒得死死的。我是Kathy，您在湾区买房卖房路上的领航员。